Bauzinsen so hoch wie seit 2009 nicht, Mieten ziehen wieder an

Kredite für Immobilien sind in Deutschland so teuer wie seit der Finanzkrise nicht mehr. Gleichzeitig steigen die Mieten wieder schneller. Für viele, die gerade zwischen Mieten und Kaufen abwägen, wird es damit von beiden Seiten enger.

Bauzinsen bei gut 4,4 Prozent

Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Prohyp liegt der durchschnittliche Zins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung inzwischen bei gut 4,4 %. Das ist mehr als beim letzten Zinshoch Ende 2023. Im Mai waren es noch 3,9 %.

Der wichtigste Grund ist das Wiederaufflammen des Iran-Konflikts. Er hat die Sorge vor Inflation zurückgebracht, die Europäische Zentralbank hat daraufhin die Leitzinsen angehoben, und das kommt bei den Bauzinsen direkt an. Mit einer spürbaren Entspannung rechnet derzeit kaum jemand, solange es keine dauerhafte Lösung des Konflikts gibt.

Für eine durchschnittliche Finanzierung bedeutet allein der jüngste Anstieg fast 200 Euro mehr Rate im Monat.

Mieten steigen so stark wie seit Anfang 2025 nicht

Der GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt für das dritte Quartal 2026 ein Plus von 1,2 % bei den Angebotsmieten gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 3,7 %.

• Berlin und Düsseldorf legten im Quartal am stärksten zu, mit 2,1 % und 2,0 %.
• Im Jahresvergleich liegt Hamburg mit 6,7 % vorn.
• Am teuersten bleibt München mit durchschnittlich 23,70 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.

Auffällig ist der Bestand. Ältere Wohnungen wurden im dritten Quartal doppelt so schnell teurer wie Neubauten, 1,2 % gegenüber 0,6 %. Neubauwohnungen stehen in den großen Städten dagegen rund zwei Wochen länger im Netz, weil das Preisniveau viele Interessenten ausschließt.

Wo Käufer trotzdem Spielraum haben

Die Immobilienpreise liegen noch unter den Höchstständen von 2022, bevor die Nullzinsphase endete. Die höheren Zinsen zehren diesen Vorteil allerdings schnell wieder auf. Der eigentliche Spielraum liegt deshalb beim Preis selbst.

Verkäufer sind immer häufiger zu Abschlägen bereit, vor allem bei Bestandsimmobilien. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht Druck auf die Preise, weil viele Angebote noch die Erwartungen aus 2021 und 2022 spiegeln. Gleichzeitig werden weniger Kaufverträge geschlossen, und viele Käufer warten ab.

Für Kaufinteressenten in Wiesbaden und im Rhein-Main-Gebiet heißt das:

• Über den Preis verhandeln. Ein Angebotspreis ist im Moment oft ein Startpunkt, besonders bei älteren Häusern und Wohnungen.
• Die Finanzierung vergleichen. Bei steigenden Zinsen reagieren Banken unterschiedlich schnell. Ein Zehntel Prozent macht über die Laufzeit einen spürbaren Betrag aus.
• Die Rate gegen die Miete rechnen. Wenn die Miete jedes Jahr um mehrere Prozent steigt und die Rate über die Zinsbindung fest bleibt, verschiebt sich der Vergleich mit jedem Jahr.

Eigenkapital bleibt die größere Hürde

Die LBS Süd sieht das größte Hindernis beim Kauf nicht im Zins, sondern im fehlenden Eigenkapital, besonders bei jungen Menschen und Familien. Die aktuelle Wohntraumstudie der Prohyp bestätigt das: Nur knapp ein Drittel der 23- bis 30-Jährigen hält einen Kauf ohne Hilfe aus der Familie für machbar. Mit Schenkung, Erbe, einem privaten Darlehen oder einer Bürgschaft sind es 67 %.

Aufgeben will trotzdem kaum jemand. 80 % der 23- bis 30-Jährigen möchten eines Tages im Eigentum wohnen. Die meisten wollen dafür länger sparen oder den Kauf verschieben.

Wie viel Eigenkapital für Ihre Wunschimmobilie nötig ist und welche Rate dabei herauskommt, rechnen wir gern mit Ihnen durch. Wir vergleichen dafür Angebote aus über 450 Kreditinstituten. Mehr dazu auf unserer Seite Finanzieren.

Häufige Fragen

Werden die Bauzinsen bald wieder sinken?

Danach sieht es im Moment nicht aus. Solange der Konflikt im Nahen Osten die Inflationssorgen hochhält, rechnen Fachleute nicht mit einer deutlichen Entlastung.

Lohnt sich ein Kauf bei diesen Zinsen noch?

Das hängt vom Einzelfall ab. Weil die Mieten wieder steigen und viele Verkäufer verhandeln, kann sich die Rechnung trotz höherer Zinsen lohnen. Wichtig ist, Kaufpreis, Rate und heutige Miete nüchtern nebeneinanderzulegen.

Warum steigen gerade die Mieten im Bestand so stark?

Neubauwohnungen sind in den großen Städten so teuer, dass viele Interessenten auf ältere Wohnungen ausweichen. Die höhere Nachfrage treibt dort die Preise.

Veröffentlicht am 30. Oktober 2026 · Zurück zur Übersicht